渋谷と新宿のオフィス相場は？東京23区で比較して最適な立地を見極める方法

渋谷・新宿オフィス相場の最新水準を整理

まず東京23区のオフィス市況全体を見ると、都心5区では空室率の低下と賃料の緩やかな上昇が続いています。
三鬼商事などの主要調査によると、2026年半ば時点で東京ビジネス地区の平均空室率は3％台後半まで改善し、平均賃料も上昇基調を維持しています。
また、三菱地所リアルエステートサービスの調査でも、東京主要7区の潜在空室率が2％台前半まで低下し、平均募集賃料は1坪あたり3万円台後半と報告されています。
こうしたデータから、東京23区のなかでも都心5区は需給が引き締まりつつあり、条件の良い物件ほど相場水準が強含みになっている状況です。

次に、渋谷区と新宿区の基礎的な相場水準を確認しておくことが大切です。
三鬼商事の最新データを基にした民間レポートによると、都心5区全体の平均賃料が坪あたり約2万円前後で推移する一方、渋谷区は平均賃料が都心5区のなかで最も高く、新宿区はやや抑えめの水準と整理されています。
また、東急系や金融機関の市況資料では、渋谷区の空室率は都心5区の中でも低位で推移し、新宿区も近年は2％台まで下がるなど、両区とも安定した需要が確認されています。
このように、渋谷区・新宿区はいずれも空室率が低く、平均賃料は東京23区全体と比較して高水準のエリアだといえます。

さらに、渋谷・新宿が東京23区全体のなかでどのような位置づけにあるかを押さえておくと、候補エリアの絞り込みに役立ちます。
東京主要7区の平均募集賃料が坪あたり3万円台前半から後半であるのに対し、渋谷区はこれを上回る水準、新宿区は同水準からやや下程度で推移しているという集計結果が見られます。
一方で、空室率は両区とも2％前後と、都心7区平均より低い水準にあり、供給余力は限定的です。
そのため、渋谷は高賃料でも需要が集まりやすいプレミアムエリア、新宿は同じ都心5区の中ではコストと立地のバランスが取りやすいエリアとして位置づけられる傾向があります。

渋谷と新宿のエリア別相場と特徴を具体比較

まず渋谷区内の主要エリアについて、平均的な賃料水準と立地の特徴を整理しておくことが大切です。
賃貸オフィス情報サイトの集計では、渋谷区全体の平均坪単価はおおむね2万円台後半から3万円台前半で推移しており、道玄坂・円山町周辺は区内でも比較的高めの水準です。
とくに渋谷駅周辺は、若年層の来街者と情報発信拠点としての性格が強く、店舗併設ビルやクリエイティブ系企業が集まりやすい傾向があります。
一方で、同じ渋谷区内でも駅から距離が出ると坪単価が抑えられ、静かな執務環境を確保しやすいエリアも見られます。

次に新宿区内の主要エリアを見てみると、駅周辺の平均坪単価は2万円台後半から3万円台前半が目安とされており、渋谷区と近い水準にあります。
新宿駅西口側は高層オフィスビルが集積するビジネス色の強いエリアで、空室率は主要7区平均と同様に近年やや低下傾向にあります。
東口側は商業施設や飲食店が多く来街者が非常に多い一方、少し離れた御苑前や四谷方面では落ち着いた街並みと利便性を両立しやすいオフィス立地が広がっています。
同じ新宿区内でも、ターミナル直結の高層ビルと住宅地に近い中小規模ビルとでは、賃料水準だけでなく建物仕様や来客動線も大きく異なります。

渋谷区と新宿区を比較すると、いずれも東京主要7区の中で平均賃料が高めのエリアに属し、ビジネス需要が底堅いことが統計から読み取れます。
ただし、渋谷は駅周辺や道玄坂などクリエイティブ色の強いエリアを中心に、IT関連企業やスタートアップの集積によるブランド性が賃料水準を押し上げやすい傾向があります。
一方、新宿は西口の高層ビル群から四谷方面の文教・オフィスエリアまで幅広い選択肢があり、同程度の坪単価であってもフロア面積や眺望、耐震性能など建物スペック重視で選びやすい面があります。
したがって、同じ坪単価帯の物件を検討する場合でも、自社が重視する来客の多さや採用力、静粛性などによって、渋谷寄りか新宿寄りかで相性が分かれやすいといえます。

東京23区で渋谷・新宿オフィスを選ぶ判断軸

まず検討したいのは、従業員数に応じた必要坪数と賃料水準の関係です。
東京都の企業立地支援情報では、一般的な事務所業務の場合、従業員1人あたり約3〜5坪を目安としてレイアウトを検討する例が示されています。
一方で、都心5区では大規模ビルの平均募集賃料が坪あたり2万円台後半から3万円台に達しており、渋谷区・新宿区はその中でも高水準のエリアに含まれます。
したがって、必要坪数をやや抑えつつレイアウト効率を高めるか、将来増員を見込んで余裕を持たせるかで、毎月の総賃料負担が大きく変わることを前提に検討することが大切です。

次に、渋谷・新宿それぞれの交通アクセスと周辺環境を比較して判断することが重要です。
都心5区のオフィス市況をみると、両エリアとも空室率は3％前後まで低下しており、複数路線が乗り入れる主要ターミナルとして通勤利便性や乗り換え利便性の高さが評価されています。
来客対応のしやすさや、取引先の集積状況、飲食店や宿泊施設などの周辺サービスも、来訪者の印象や打ち合わせのしやすさに直結します。
さらに、採用力やブランド発信力を重視する企業では、若年層の来街頻度が高く、情報発信拠点としての注目度が高いエリアかどうかが、オフィス立地の評価軸になります。

最後に、東京23区内で渋谷・新宿を候補とする際の向き・不向きを整理し、検討の流れを意識しておくと判断がしやすくなります。
近年の調査では、都心5区全体で平均募集賃料が上昇傾向にある一方、エリアやビルグレードによって坪単価の差が開いており、渋谷区・新宿区は需要が強いことから賃料調整の余地が比較的小さい傾向があります。
そのため、採用や対外的な発信力を重視し、一定の賃料負担を許容できる企業には適した候補となりますが、コスト最優先で面積を確保したい場合には他エリアとの比較検討も必要です。
まずは必要坪数と予算の上限を整理し、そのうえでアクセス条件と周辺環境の優先順位を決め、渋谷・新宿それぞれで候補ビルの条件を具体的に比較していく流れが有効です。

相場比較を活かして効率的に希望オフィスを探す方法

まずは、東京23区全体の賃料水準と、都心5区の平均募集賃料の傾向を把握しておくことが大切です。
都心5区では、平均募集賃料が上昇基調にあり、最新の調査でも坪当たり3万円台後半前後で推移しているとのデータがあります。
そのうえで、予算に対して許容できる坪単価の上限と、必要な総坪数を先に計算しておくと、候補とするべきエリアの幅を無理なく絞り込むことができます。
このように、全体相場を起点に自社の条件を数値化することが、効率的なオフィス探しの第一歩になります。

次に、予算・希望エリア・入居時期を整理し、それぞれに優先度をつけていきます。
都心部のオフィス市場は空室率が低下し、特に人気エリアでは募集区画の品薄感が強い状況が続いているという調査結果が出ています。
そのため、賃料条件を最優先するのか、交通利便性や周辺環境を重視するのかなど、譲れない条件と調整可能な条件を明確にすることが重要です。
条件の優先度を決めておくことで、検討途中で迷いにくくなり、候補エリアの比較検討も短時間で進めやすくなります。

候補エリアが定まったら、相場データと現地確認を組み合わせて、個別物件の割高感・割安感を見極めていきます。
東京主要区のオフィス市況では、平均募集賃料が上昇しつつも、ビルの築年数やグレード、駅からの距離によって坪単価に明確な差があることが指摘されています。
そのため、同じ駅圏内でも、最新相場と比較して明らかに高いか低いかを数値として確認することが欠かせません。
さらに、エントランスや共用部の印象、周辺の飲食店や銀行など日常利用施設の有無を現地で確認することで、数字だけでは分からない使い勝手も判断できます。

まとめ

渋谷・新宿のオフィス相場は、同じ東京23区内でも賃料だけでなく利便性やブランド力に違いがあります。
まずは予算・必要坪数・入居時期を整理し、相場データと実際のビルグレードや周辺環境をセットで確認することが重要です。
当社では、最新の相場情報と豊富な事例をもとに、渋谷・新宿のどちらが自社に合うかを丁寧に比較しながらご提案します。
効率よく最適なオフィスを見つけたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。