東京23区のオフィス賃料相場は？最新動向とエリア別選び方を解説

東京23区のオフィス賃料相場の全体像と最新動向

東京23区のオフィス賃料を比較する際は、まず「1坪あたりの月額賃料」を基準に見ることが一般的です。
このとき、多くの調査データや募集条件では、共益費を含めた「坪単価」が用いられており、別途消費税が加算されます。
また、同じエリアでもビルの規模やグレードによって坪単価が大きく異なるため、平均値はあくまで目安として捉える必要があります。
そのうえで、エリア別・グレード別に分けて相場を確認することが重要です。

東京23区のオフィス賃料水準は、都心5区とその他のエリアで大きく異なります。
各種民間調査では、2026年時点でも都心部の平均坪単価が他エリアを大きく上回り、主要ビジネスエリアでは全体平均より高水準で推移していることが示されています。
一方で、周辺エリアでは比較的穏やかな賃料水準が維持されており、コストを重視する企業の受け皿となっています。
全体としては、経済活動の回復と需要の底堅さを背景に、緩やかな賃料上昇基調が意識される局面にあります。

最新の市場データを見ると、東京23区のオフィス空室率は低水準で推移しており、直近では2％前後まで改善したとする調査結果もあります。
また、今後5年間の大規模オフィスビルの新規供給量は、過去の平均を下回る見通しであり、需要が大きく落ち込まない限り、空室率の急上昇は抑えられると予測されています。
このように、低い空室率と限定的な新規供給が重なることで、主要エリアを中心に賃料の底堅さが続きやすい環境にあることを押さえておく必要があります。
移転や新規開設を検討する際は、賃料水準だけでなく、空室率や供給動向も合わせて確認することが重要です。

都心5区と副都心・周辺エリア別の賃料相場と特徴

まず、千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区は、東京23区内でも特にオフィス賃料が高いエリアです。
民間調査データでは、2026年時点の都心5区平均の募集賃料が共益費込みで坪2万円台前半から中盤に達しており、中でもグレードの高い大型ビルでは坪4万円台に乗る水準もみられます。
この水準は、国内他都市と比べても突出しており、最新の市場レポートでも「都心5区の空室率は1％前後と極めて低い」とされるなど、需要の強さが賃料を押し上げている状況です。
そのため、金融・情報通信・専門サービスなど、対外的な信用力や採用力を重視する業種が集まりやすい傾向があります。

一方で、副都心や山手線の主要駅周辺も、都心5区に次ぐ人気エリアとして賃料水準が形成されています。
民間ポータルの統計では、山手線沿線のオフィス賃料は、駅やビルグレードによって差はあるものの、都心5区よりやや抑えられた坪単価で推移している事例が多くみられます。
ただし、新幹線や複数路線が集まるターミナル駅周辺では、乗り入れ路線の多さや人流の多さから、都心5区に近い水準の募集賃料が提示されることもあります。
交通利便性を重視しつつも、都心5区よりコストを抑えたい企業には、こうした副都心・主要駅エリアが有力な候補になります。

さらに、城東・城北・城南・城西と呼ばれる周辺エリアでは、都心5区や副都心と比較して、全体として賃料水準が低めに抑えられる傾向があります。
民間の相場データでも、これら周辺エリアの平均坪単価は、都心5区より明確に低い水準で推移しており、同じ賃料予算でも広めの面積を確保しやすいという特徴があります。
また、幹線道路沿いや商業集積地に近い場所を選べば、顧客来訪や営業拠点としての利便性も一定程度確保しやすくなります。
そのため、コストを重視しつつ、従業員が通勤しやすいエリアを検討したい企業にとって、有力な選択肢となりやすい地域といえます。

東京23区でオフィス賃料が変わる条件とチェックポイント

まず、オフィス賃料は建物自体の条件によって大きく変動します。
築年数が浅く、いわゆるグレードの高いビルは、共用部の仕様や設備水準が高く、賃料水準も相応に高くなる傾向があります。
また、新耐震基準への適合状況や制震・免震構造の有無など、安全性に関わる性能も評価されやすく、同じエリア内でも賃料差を生みます。
こうした建物スペックは、賃料の妥当性と入居後の安心感の両面から確認することが大切です。

次に、立地条件や区画の使いやすさも、賃料を左右する重要な要因です。
最寄り駅から徒歩数分以内の物件や、複数路線が利用できる物件は、従業員や来客の利便性が高く、その分賃料水準も高くなる傾向があります。
あわせて、ワンフロアあたりの面積が十分にあり、整形で柱の少ない区画は、レイアウトの自由度が高いことから人気が高く、階数や眺望の良さと相まって賃料に反映されます。
候補物件を比較する際は、単に坪単価だけでなく、こうした立地・フロア条件を総合的に見極めることが重要です。

さらに、賃料以外のコストも含めた総額で比較する視点が欠かせません。
一般的に、募集条件には共益費が別途設定されることが多く、専有部分以外の維持管理費用が加わることで、実質的な月額負担が変わります。
また、契約時の保証金や敷金、更新料、原状回復費用の負担範囲なども、長期的に見ると大きな差となる可能性があります。
そのため、月々の賃料だけで判断せず、契約期間全体で必要となる総支出を試算し、自社の資金計画に無理がないかを見極めることが大切です。

自社に合うエリアと賃料水準を決める検討ステップ

まず、自社の従業員数とワークスタイルを基に、必要なおおよその坪数を試算することが重要です。
一般的な事務所利用では、従業員1人あたりの必要面積の目安を設定し、会議室や休憩スペースなどの共用部分を加味して全体の必要坪数を算出します。
そのうえで、年間または月間の賃料予算を決め、必要坪数で割ることで、現実的に許容できる坪単価の上限を把握できます。
こうした流れで、感覚ではなく数値に基づいて候補エリアの絞り込みを進めることが大切です。

次に、業種やビジネスモデルに応じて、重視すべき立地条件の優先順位を整理します。
たとえば、来訪型の顧客が多い業種では、主要駅からのアクセスや路線数、乗り換えのしやすさが重要になります。
一方で、採用力や従業員満足度を重視する場合は、通勤利便性に加え、周辺の飲食店や商業施設の充実度なども評価項目となります。
さらに、オンライン中心の業態で来客が少ない場合には、駅からの徒歩分数よりも、より低い坪単価や静かな執務環境を優先する選択も考えられます。

また、現在の人員構成だけでなく、中期的な増員計画や働き方の変化も見据えて賃料水準を検討することが重要です。
数年以内の人員増や部署再編を想定する場合は、増床やレイアウト変更がしやすいフロア形状かどうかも確認したいところです。
同じ坪単価であっても、無柱に近い整形なフロアは、将来的なレイアウト変更の自由度が高く、結果的に入居後の追加コストを抑えられる可能性があります。
こうした点を踏まえつつ、条件整理や相場把握が難しい場合には、不動産会社へ早めに相談し、情報整理や市場動向の確認を進めることをおすすめします。

まとめ

東京23区のオフィス賃料は、エリアやビルグレード、築年数、駅距離などで大きく変わります。
まずは従業員数から必要坪数を試算し、予算に合う坪単価帯を把握することが重要です。
そのうえで、採用や顧客動線、将来の増員計画まで含めて総合的に検討しましょう。
当社では、賃料相場の整理から候補エリアの比較、条件交渉のポイントまで丁寧にサポートします。
「自社に本当に合う場所が分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。