オフィスリフォームの費用相場と工期は？居抜きとスケルトンの違いと選び方

オフィスリフォームの費用相場と坪単価の目安

オフィスの内装リフォーム費用は、一般的に坪単価で検討するのが分かりやすいです。
近年の事務所向け内装工事では、全体として坪10〜50万円程度が目安とされ、物件の状態や仕様のグレードによって大きく変動します。
とくにスケルトンからの全面改装は坪30〜80万円、既存内装を活かす場合は坪10〜35万円前後とされており、どこまで造作や設備を更新するかが金額を左右します。
このため、まず自社が求める内装水準と工事範囲を整理してから坪単価を確認することが重要です。

工事内容別に見ると、軽微な改修は比較的低い坪単価で収まることが多いです。
例えば、壁紙や床材の張り替え、簡易な塗装などの軽微な改修は、一般に坪10〜20万円程度が一つの目安とされています。
一方、間仕切りの新設や会議室の増設、受付の造作などレイアウト変更を伴うリフォームでは、坪20〜35万円程度まで上がるケースが多くなります。
さらに、スケルトン状態からの全面改装では、空調・照明・給排水設備まで含めて坪30〜80万円程度を見込んでおく必要があります。

面積別に見ると、同じ坪単価でも総額は大きく変わるため、早い段階で概算を把握しておくことが大切です。
標準的な仕様レベルを前提とした場合、20坪ではおおよそ200万〜400万円、50坪では500万〜1,000万円、100坪では1,000万〜2,000万円程度が一つの目安とされています。
ただし、受付や会議室のデザイン性を高めたり、造作家具や防音性能を重視したりすると、同じ面積でも上限側、あるいはそれ以上に近づくことがあります。
このように、面積と仕様グレードの掛け合わせで総額が決まる点を意識して予算計画を立てることが重要です。

初期費用の内訳としては、まず設計費が挙げられます。
レイアウト図やパース作成、設備計画などを含む設計費は、一般的に工事費の数％〜10％程度を占めることが多く、意匠性の高いオフィスほど割合が高くなる傾向があります。
次に、内装・設備工事費が全体の中心であり、仕上げ材や空調・電気・給排水などの仕様によって金額が大きく変わります。
さらに、現場管理費や諸経費として、仮設工事費、工事中の養生費、廃材処分費などが加わるため、見積書ではこれらの項目ごとの金額と範囲を細かく確認することが大切です。

居抜きオフィスを活用したリフォーム費用と工期の実態

居抜きオフィスとは、前の入居者が使用していた間仕切りや天井、照明、空調設備などが残された状態で引き継ぐ賃貸借形態を指します。
既存の内装や設備を前提に計画することで、ゼロからつくり直す場合と比べて解体費用や新設工事費を抑えやすい点が特徴です。
また、原状回復工事を一部免除できる契約形態であれば、退去時の負担軽減にもつながります。
このように、初期投資と退去時コストの両方で効率化を図りやすいことから、中小企業のオフィス移転や増床で選ばれる場面が増えています。

居抜きオフィスを前提としたリフォームの費用は、内装をほぼそのまま使う場合で坪単価がおおよそ1万円台後半から3万円台程度に収まる事例が多いとされています。
一方で、レイアウト変更を伴う造作工事や床仕上げの変更、間仕切りの新設・撤去などを行う場合は、坪単価が4万円台から6万円台程度まで上昇する傾向があります。
工期については、小規模な部分改修であれば1週間から2週間程度、中規模のレイアウト変更を伴う場合は3週間から1か月程度を見込むことが一般的です。
このように、どの程度既存内装を活かすかによって、費用と工期が大きく変動する点を押さえておく必要があります。

居抜きリフォームを検討する際は、まず残置される内装や設備の状態を細かく確認することが重要です。
とくに、空調や給排水設備、情報配線などは、劣化や性能不足があると後から全面交換が必要になり、結果的に高額な追加工事につながるおそれがあります。
併せて、賃貸借契約書や覚書に記載された原状回復条件を確認し、退去時にどこまで解体・復旧が必要かを早い段階で把握しておくことも欠かせません。
さらに、入居工事と前テナントの原状回復工事、そして自社の退去工事のスケジュールが重ならないよう、ビル管理者と綿密に日程調整を行うことが、無駄な二重賃料を避けるうえで重要になります。

スケルトンリフォームの費用相場と工期の注意点

スケルトンリフォームとは、天井や間仕切り、床仕上げ、造作などを一度すべて撤去し、構造体が見える状態から内装や設備を一からつくり直す工事を指します。
一般的に、壁や床の一部のみを変える部分的な改修と比べて、電気設備や空調設備、給排水設備まで全面的に見直すことが多くなります。
そのため、レイアウトの自由度が高く、自社の働き方に合わせたオフィスづくりがしやすい一方で、工事範囲が広く、工期や費用も大きくなりやすい点が特徴です。
まずは、このスケルトン状態の前提を押さえたうえで、費用やスケジュールを検討することが大切です。

スケルトンリフォームの工事費は、一般的に内装や設備のグレードによって大きく変動しますが、事務所用途の場合、内装と設備を含めた工事費の坪単価はおおよそ数十万円台半ばから後半に収まる事例が多く見られます。
例えば、標準的なグレードを想定すると、延床面積が20坪程度の小規模オフィスでは数百万円台、50坪前後では1,000万円台を超える水準になるケースも珍しくありません。
また、100坪を超える規模になると、ゾーニングや会議室数の増加に伴い、電気・空調・什器などの費用も連動して増えるため、総額は数千万円規模になることもあります。
設計期間や設備仕様の調整を含めた全体スケジュールとしては、計画開始から入居まで数か月単位で見込んでおくと安心です。

スケルトンリフォームは、解体から設備工事、仕上げ工事まで工程が多く、調整項目も多岐にわたるため、工期が長くなりやすい傾向があります。
工事が長期化すると、現オフィスと新オフィスの賃料が重なる二重賃料の期間が発生し、想定以上のコスト負担につながるおそれがあります。
そのため、設計期間と工事期間を分けて検討し、契約締結前から入居希望日までの逆算スケジュールを作成しておくことが重要です。
また、ビル側の工事可能時間帯や搬入規制などの条件も早めに確認し、余裕を持った工程を組むことで、追加費用の発生リスクを抑えやすくなります。

居抜き・スケルトンの違いとオフィスに合う選び方

居抜きとスケルトンは、初期費用や工期、自由にレイアウトできる範囲が大きく異なります。
一般的に、居抜きは既存内装を活用できるため、初期費用を抑えやすく、工期も短くなりやすい傾向があります。
一方、スケルトンは内装や設備を一から計画できるため、レイアウト自由度やデザイン性が高い反面、工期が長くなり、将来の原状回復費用も大きくなりやすいです。
このような性質を踏まえたうえで、自社の優先順位に合う方式を選ぶことが大切です。

次に、人数規模や働き方、デザインへのこだわりといった観点から、自社に合うリフォームの方向性を整理してみることが有効です。
例えば、少人数でフリーアドレスを採用している場合は、既存レイアウトを大きく変えずに運用しやすい居抜きが選択肢に入りやすくなります。
一方、部署ごとのゾーニングや来客スペースの演出を重視する場合は、スケルトンで一から計画した方が、動線計画やデザインの自由度を確保しやすいです。
まずは現在の働き方と今後の人員計画を整理し、どこまで空間に反映させたいかを検討することが大切です。

さらに、予算と入居希望時期から逆算して検討を進めることで、無理のない資金計画やスケジュール計画につながります。
たとえば、できるだけ早く入居したい場合や、二重賃料期間を短くしたい場合は、工期を短縮しやすい居抜きの方が適していることがあります。
一方で、長期的なブランド発信や人材採用への効果を重視し、内装投資を中長期で回収する考え方であれば、スケルトンでの計画的な投資も検討の余地があります。
このように、初期費用だけでなく、運営期間全体を見据えた総費用とスケジュール感で比較することが重要です。

まとめ

オフィスリフォームの費用相場や工期は、居抜きかスケルトンかで大きく変わります。
居抜きは初期費用と工期を抑えやすく、スケルトンは自由度が高い分コストと期間がかかります。
自社の人数規模や働き方、入居希望時期、予算を整理したうえで、どこにお金と時間をかけるかを決めることが重要です。
当社では、初期相談から予算シミュレーション、工期のスケジュール調整まで一括でサポートします。
具体的な坪数とご希望条件をお知らせいただければ、無料で概算プランと見積もりをご提案いたします。
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